こんにちは、Canaです。
前回は、法人税について解説しました。
今回は、不動産の基本について紹介していきます。
土地の価格
土地の価格には、実際に売買取引されている価格である実勢価格のほか、以下の４つの公的な価格があります。
| 地価公示価格 | 基準地標準価格 | 相続税評価額 （路線価） | 固定資産税評価額 | |
| 利用目的 | 一般の土地取引価格の指標となる価格 | 一般の土地取引価格の指標となる価格 | 相続税、贈与税の計算の基礎となる価格 | 固定資産税、不動産取得税等の計算の基礎となる価格 |
| 管轄官庁 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
| 基準日 | １月１日 | ７月１日 | １月１日 | １月１日 |
| 公表時期 | ３月下旬 | ９月下旬 | ７月１日 | ３月または４月 |
| 見直し時期 | １年 | １年 | １年 | ３年 |
| 公示価格を100%とした場合の評価割合 | 100% | 100% | 80% | 70% |
不動産の鑑定評価
不動産の取引価格を求める鑑定評価の方法には次の３つの方法があります。
| 原価法 | 再調達原価（現時点の購入価格）を求め、それに減価修正を行い、価格を求める方法 |
| 取引事例比較法 | 似たような取引事例を参考にして、それに修正・補正を加えて価格を求める方法 |
| 収益還元法 | ・直接還元法：対象不動産の一期間の純収益を一定率で割り戻して価格を求める手法 ・DCF法：対象不動産の複数期間に発生する純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める手法 |
不動産の登記
不動産は、所在や面積、種類等の物理的状態や、所有者等の権利などが法務局の不動産登記記録（登記簿）に記載され、公示されます。
①登記簿の構成
| 表題部（表示に関する登記） |
| 不動産の所在地、面積、構造などを記載 土地⇒所在、地番、地目、地積など 建物⇒所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など |
| 権利部（権利に関する登記） |
| 【甲区】 所有権に関する事項を記載（所有権の保存、所有権の移転、差押え、仮処分など） |
| 【乙区】 所有権以外の権利に関する事項を記載（抵当権、地上権、貸借権など） |
不動産の登記記録において、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがあるよ～
不動産登記簿は、手続きをすれば誰でも閲覧することができるよ
②不動産登記の主な種類
| 所有権保存登記 | 建物を新築したときなどに、登記簿の甲区（所有権に関する登記）に初めて所有権を登録するときに行われる登記 |
| 所有権移転登記 | 不動産の売買や相続によって所有権が移転したときに行われる登記 |
| 抵当権設定登記 | 住宅ローンでお金を借りたときなど、不動産を担保とするときに行われる登記 |
②不動産登記の効力
| 対抗力あり | 不動産登記をしておくと、第三者に対して自らが不動産の権利者であることを対抗（主張）できる |
| 公信力なし | 登記に偽りがあった場合に、その内容を信頼して取引し、損害を被っても、法的に保護されるわけではない |
③不動産登記の効力
| 対抗力あり | 不動産登記をしておくと、第三者に対して自らが不動産の権利者であることを対抗（主張）できる |
| 公信力なし | 登記の偽りがあった場合に、その内容を信頼して取引し、損害を被っても、法的に保護されるわけではない |
④仮登記
不動産の本登記をするための要件が揃っていない場合に、将来の本登記のために仮登記をすることで登記の順位を保全することができます。なお、仮登記には対抗力はありません。
次回は、不動産の取引について解説します。
