こんにちは、Canaです。
前回は、不動産の基本について解説しました。
今回は、不動産の取引について紹介していきます。
宅地建物取引業法
①宅地建物取引業とは
宅地建物取引業とは、宅地または建物の取引を業として行うことをいます。ここでいう取引とは、自ら売買・交換、売買・交換・賃借の媒介、売買・交換・賃借の代理を指します。
②宅地建物取引士とは
宅地建物取引士とは、宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者です。
宅地建物取引業者の事務所には、従業員5人に対して1人以上の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。
| 宅地建物取引士の独占業務 |
| 重要事項の説明 |
| 重要事項説明書への記名・押印 |
| 契約書への記名・押印 |
アパートなどの所有者が自ら賃借業を行う行為は、宅地建物取引業には該当しないよ～
重要事項を説明するときは宅地建物取引証を提示する必要があるよ
③媒介契約
宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3ヵ月とみなされるよ～
④宅地建物取引業者の報酬限度額
| 取引金額 | 報酬限度額 |
| 200万円以下 | 取引金額×5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 取引金額×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 取引金額×3％＋6万円 |
宅地建物取引業者が賃借の媒介を行う場合に、貸主・借主の双方から受け取ることのできる報酬の合計額の上限は、賃料の1ヵ月分に相当する額だよ～
不動産の売買契約
①手付金
手付金とは、契約を結ぶ際に買主が売主に渡す金銭であり、通常は解約手付とされます。
取引の相手方が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することはできません。
◇契約を解除する場合の手付金の取り扱い
| 買主からの解除の場合 | 売主からの解除の場合 |
| 買主は手付金を放棄 | 売主は手付金の2倍の金額を買主に渡す |
②物権変動と登記
不動産の物権（物を支配する権利）の変動（所有権の移転など）は、原則として登記がなければ第三者に対抗することができません。
同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、原則として先に登記をした者が当該不動産の所有権を取得します。
③危険負担
売買契約締結後、建物の引渡し前に火災や自信といった売主と買主の双方の責めに帰することができない事由により建物が減失した場合、買主は代金の支払の履行を拒むことができます。
これを危険負担といいます。
④担保責任（契約不適合責任）
買主に引き渡された目的物が種類、品質または数量について契約の内容に適合しないものであるときは、売主に対して履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求をしたり、契約の解除をすることができます。買主が売主に対して担保責任を追及する場合、不適合があることを知ったときから1年以内にしなければなりません。
⑤住宅の品質確保の促進等に関する法律
新築住宅の構造耐力上主要な部分等について、売主は物件の引き渡し時から最低10年間の瑕疵担保責任を負います。
⑥共有物の取り扱い
共有とは、複数人で同一の物を共同で所有することをいいます。共有物に対する所有権の割合を持分といい、各共有者は自己の持分を自由に譲渡することができます。また、共有者は共有物の全部について、持分に応じて使用することができます。
| 保存行為 | 共有物の修繕、不法占拠者への明渡請求 | 各共有者が単独で行うことができる |
| 管理行為 | 共有物の賃貸借 | 各共有者の持分の過半数の同意が必要 |
| 変更行為 | 共有物の立替え、売却 | 共有者全員の同意が必要 |
⑦公簿取引と実測取引
| 公簿取引 | 実測取引 |
| 登記簿上の面積に基づいて、売買価格を決定し、実測による面積が登記簿上の面積と異なっていても売買価格は変更しない取引 | 実測による面積に基づいて売買価格を決定する取引 ※登記簿上の面積に基づいた科学で売買契約を締結した場合でも、その後の実測による面積が登記簿上の面積と異なる場合は売買価格を増減することができる |
次回は、不動産に関する法令上の規制について解説します。
