【FP2級】不動産の税金・有効活用について#34

こんにちは、Canaです。

前回は、建築基準法・農地法について解説しました。

今回は、不動産の税金・有効活用について紹介していきます。

不動産にかかる税金の全体像

不動産の取得時にかかる税金	・不動産取得税 ・登録免許税 ・消費税 ・印紙税
保有時にかかる税金	・固定資産税 ・都市計画税
賃貸時にかかる税金	・所得税（不動産所得） ・住民税
譲渡時にかかる税金	・所得税（譲渡所得） ・住民税

不動産の取得時にかかる税金

①不動産取得税

不動産取得税	不動産を取得した場合（購入・建築したとき、贈与されたときなど）にかかる税金 相続や法人の合併により不動産を取得した場合にはかからない
課税主体	不動産が存在する都道府県（地方税）
納税義務者	不動産の取得者
課税標準	固定資産評価額
税額の計算式	不動産取得税＝課税標準×3％

課税標準の特例

宅地	課税標準×1/2
一定の住宅	課税標準－1,200万円

②登録免許税

登録免許税	不動産の登記をするときにかかる税金 ・所有権保存登記：新築建物を購入したときなどに行う登記 ・所有権移転登記：不動産の売買や相続があったときなどに行う登記 ・抵当権設定登記：抵当権を設定したときに行う登記 ※表題登記は登録免許税がかからない
課税主体	国（国税）
納税義務者	不動産の登記をする者
課税標準	固定資産税評価額（抵当権設定登記の場合は債権金額）
税額の計算式	登録免許税＝課税標準×税率 ※税率は登記する内容により異なる。例えば、相続による場合と贈与による場合とでは、贈与による場合の方が税率は高い。

③消費税

消費税	モノやサービスを消費したときにかかる税金
消費税がかかる取引	建物の譲渡・貸付け（居住用を除く）、不動産の仲介手数料
消費税がかからない取引	土地の譲渡・貸付け、居住用賃貸物件の貸付け（1ヵ月未満の貸付けの場合は課税される）など

④印紙税

印紙税	一定の文書（契約書など）を作成した場合にかかる税金
納税方法	契約書や領収書などに印紙を貼り、消印することで納税
ポイント	土地等の売買に際し、売買契約書の原本を2通作成して売主、買主のそれぞれが所持する場合、双方の契約書について印紙税を納付する必要がある

不動産の保有時にかかる税金

①固定資産税

②都市計画税

不動産の譲渡時にかかる税金

①不動産の譲渡による所得

②居住用財産の3,000万円の特別控除

内容	居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる
主な適用要件	・配偶者、父母、子などへの譲渡ではないこと ・居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡していること ・前年、前々年にこの特例を受けていないこと（適用できるのは3年に1度のみ）
ポイント	・所有期間の長短に関係なく適用できる ・軽減税率の特例と重複して適用できる

③居住用財産の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、6,000万円以下の部分は14%（所得税10％、住民税4%）の軽減税率を適用することができる。

なお、居住用財産の3,000万円の特別控除と重複して適用できる。

④空き家の譲渡の特例

内容	相続などにより取得した居住用家屋を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる
主な適用要件	・相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること ・譲渡対価が1億円以下であること

⑤特定居住用財産の買換えの特例

譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年超、かつ、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡対価1億円以下で譲渡し、一定期間以内に床面積が50㎡以上の居住用財産を新たに購入した（買換えた）場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる。

⑥居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合において、住宅ローン（10年以上）を利用して新たな居住用財産（床面積50㎡以上）を購入したときは、譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算することができます。

また、翌年以降3年間にわたって、当該譲渡損失を他の所得から控除（繰越控除）することができます。

繰越控除を受ける年の合計所得金額は3,000万円以下でなければなりません。

⑦特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超で住宅ローン残高があるなどの居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合は譲渡損失（ただし、住宅ローン残高から譲渡価格を控除した金額が上限）とその年の所得とを損益通算することができます。

また、翌年以降3年間にわたって、当該譲渡損失を他の所得から控除（繰越控除）することができます。

繰越控除を受ける年の合計所得金額は3,000万円以下でなければなりません。

不動産（土地）の有効活用手法

自己建設方式	土地の所有者が自ら企画・資金調達・建築・管理運営等すべての事業を行う方式
事業受託方式	土地の有効活用の企画、建物の建設、建物の管理・運営をデベロッパーに任せ、建設資金の調達は土地所有者が行う方式
土地信託方式	土地の所有者が信託銀行に土地を信託し、信託銀行が事業を行う方式
等価交換方式	土地の所有者が土地の全部または一部をデベロッパーに提供し、その土地にデベロッパーが建物を建て、完成後の土地と建物の権利を資金提供割合で分ける方式
建設協力金方式	土地の所有者が利用予定のテナントから資金を借り入れて建物を建設し、テナントからの賃貸料で借入金を返済する方式 自己資金が少なくて済む
定期借地権方式	定期借地権を設定して土地を一定期間貸し付ける方式 資金の負担がなく手間もかからない

不動産の投資判断の手法

①投資利回り

投資利回りとは、投資額に対する収入の割合のことです。

単純利回り （表面利回り）	単純利回り＝年間収入合計 / 投資総額 × 100
純利回り （NOI利回り）	純利回り＝（年間収入合計－年間諸経費）/ 投資総額 × 100

②DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）

DCF法は対象不動産から得られる収益の現在価値で投資の収益性を評価する手法です。

正味現在価値法 （NPV法）	対象不動産から得られる収益の現在価値が投資額をどれだけ上回るかで投資の収益性を評価する手法
内部収益率法 （IRR法）	対象不動産から得られる収益の現在価値と投資額が等しくなる割引率（内部収益率）によって投資の収益性を評価する手法 内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば有利な投資と判定する

次回は、相続について解説します。